Загрузка виджета...


Юридические новости Последние новости по RSS

Не отвеченные вопросы


Пожалуйста, не занимайте время юристов простыми вопросами не юридического характера или просьбами пообщаться поближе. Чтобы знакомиться и общаться в онлайне со случайными собеседниками со всего земного шара переходите в этот чат рулетка 18+!

Дополнительная экспертиза: Сосед подал иск о выделении части жилого дома в натуре. Эксперт

1
09:13, 05.09.2016

Дополнительная экспертиза: Сосед подал иск о выделении части жилого дома в натуре. Эксперт
[ авторизуйтесь, чтобы ответить ]

помещениями делит цокольный этаж с водопроводом и канализацией, идущими через моё помещение. В заключении пишет: запроектировать и обустроить раздельные системы коммуникаций в соответствующих организациях, в компетенцию эксперта строителя это не входит. Удовлетворит ли суд моё ходатайство о проведении дополнительной экспертизы с вопросом: возможно ли в данном домовладении устройство раздельных, независимых коммуникаций в часть 1 и часть 2. Если экспертиза определит, что такое устройство невозможно, будет ли это основанием для отказа в разделе дома? Сосед отказывается сейчас рассматривать этот вопрос, но впоследствии собирается наложить сервитут на моё помещение для пользования коммуникациями.

Уважаемый специалист!

Напоминаем Вам о том, что запрещено размещать свои контактные данные (адрес сайта, номер телефона, email и т.д.), рекламировать кого-либо или что-либо, рекомендовать позвонить и т.к.!

Ответьте на вопрос (ваша консультация):


Уважаемый пользователь!

Напоминаем Вам о том, что запрещено в тексте комментария размещать свои контактные данные (адрес сайта, номер телефона, email и т.д.), рекламировать кого-либо или что-либо!

Настоятельно просим Вас проявлять уважение и толерантность ко всем участникам этого сайта, даже в том случае, если Вы не разделяете их мнение, в корне или частично не согласны с ним.

Прокомментируйте вопрос:


Консультация юристов

0
22:14, 19.09.2016
Консультирует юрист: Евдокимов Денис Владимирович

Вы правы. Раздел строений возможен только тогда, когда можно поделить коммуникации. То есть сделать их автономными (газ, вода, тепло, электричество, канализация). Если экспертиза установит, что разделить коммуникации невозможно, то суд может вынести решение об отказе в иске. Однако, судьи не предсказуемы.

Цитата:
л общего имущества (Доклад судьи)

Доклад судьи Тверского областного суда А.В. Кодратьевой:

Особенности рассмотрения гражданских дел по искам о реальном разделе (выделе доли) жилых домов и земельных участков.

Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором (статья 244 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Объектом права общей собственности может быть любое имущество, не изъятое из оборота, в том числе и недвижимое. Субъектами права общей собственности являются как физические, так и юридические лица. Участники общей собственности обладают всеми правомочиями собственника, а именно правами владения, пользования и распоряжения своим имуществом, однако обозначенные правомочия они должны использовать совместно. Участники совместной собственности сообща владеют и пользуются общим имуществом, если иное не предусмотрено соглашением между ними, участники долевой собственности имеют право распорядиться своей долей по своему усмотрению, соблюдая право преимущественной покупки участником общей собственности.

Согласно статье 252 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.

Выдел доли из общего имущества (раздел общего имущества) является одним из способов прекращения права общей долевой собственности.

Выдел доли отличается от раздела имущества тем, что в первом случае выделяется доля одного из сособственников без прекращения права общей собственности для остальных ее участников, во втором – общая собственность на имущество полностью прекращается. Последнее происходит, в частности, когда объект недвижимости принадлежит двум гражданам и одному из них выделяется его доля либо когда все участники потребуют выдела в натуре принадлежащих им долей.

Применительно к разделу домовладений, выдел участнику общей собственности принадлежащей ему доли в домовладении означает передачу в собственность определенной изолированной части жилого дома и построек хозяйственного значения, соответствующих его доле, и влечет за собой прекращение общей собственности на указанную часть строений. При разделе домовладения возникает право личной собственности участников долевой собственности на конкретную изолированную часть объекта (в виде комнат и помещений).

Неделимой является вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения. Неделимая вещь – это «вынужденный» объект права общей собственности. Выдел доли в натуре (раздел имущества) невозможен, если он не допускается законом или это влечет несоразмерный ущерб всему имуществу.

Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При этом, исходя из положений указанной нормы закона, согласия остальных участников долевой собственности для осуществления этого права не требуется.

Основания и способы выдела доли и раздела имущества различны. Закон допускает возможность добровольного раздела общего имущества, выдела доли из него. Это может быть осуществлено путем как выдела доли в натуре, так и приобретения доли выделяющегося сособственника остальными участниками долевой собственности или одним из них. При недостижении соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли из него любой участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела своей доли.

Для всех вещей существуют следующие условия раздела:

отсутствие законодательных запретов раздела;

сохранение частями назначения целой вещи;

сохранение частями материальной ценности целой вещи, в том числе удобства в пользовании.

При реальном разделе жилых помещений (выделе доли) следует учитывать специфику их правового режима.

Жилым признается изолированое помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, отвечает установленным техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. Недвижимость в жилищной сфере делима, если образующиеся в результате ее раздела, новые объекты прав пригодны для постоянного проживания, то есть соответствуют критерию жилого помещения.

Учитывая положения статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснения постановления Пленума Верховного Суда СССР от 31 июля 1981 года №4 «О судебной практике по разрешению споров, связанных с правом собственности на жилой дом» в предмет доказывания по данной категории дел войдет установление следующих фактов:

факт регистрации недвижимого имущества в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии;

факт нахождения имущества в долевой собственности;

право спорящих сторон на свою долю;

отсутствие между сторонами согласия о разделе имущества или выделе его доли;

возможность выдела доли имущества;

при возможности выдела доли необходимо доказать ее соответствие размеру долей каждого собственника, необходимость и размер выплаты компенсации (если выдел доли технически возможен, но с отступлением от размеров долей каждого собственника, выплачивается денежная компенсация. Размер компенсации определяется из стоимости дома на момент его реализации (на момент рассмотрения дела);

при невозможности выдела доли необходимо установить, согласен ли собственник получить денежную компенсацию, а также стоимость доли, подлежащей выплате собственнику.

При рассмотрении споров о разделе домовладений устанавливаются и иные обстоятельства, например, имели ли место улучшения общего имущество и эти улучшения не предусмотрены соглашением участников долевой собственности, то улучшения поступают в собственность того участника, который их произвел. Следовательно, в данном случае следует установить факт улучшения общего имущества, за чей счет они произведены, имеется ли соглашение между участниками долевой собственности о том, кому принадлежат эти улучшения.

В обязательном порядке необходимо устанавливать:

принят ли жилой дом в эксплуатацию и кто является собственником спорного объекта;

введены ли в эксплуатацию пристройки к жилому дому, изменены ли в связи с этим идеальные доли в праве общей долевой собственности на жилой дом;

сложился ли между сторонами определенный порядок пользования жилым домом.

При рассмотрении споров о разделе жилого дома или выделе из него доли к участию в деле обязательно должны привлекаться все лица, право собственности которых на дом зарегистрировано в установленном законом порядке либо предполагается в силу закона (например, супруг, если строение приобретено в период брака; наследники, вступившие во владение или в управление наследственным имуществом, но не оформившие своих прав на наследство и другие лица).

Необходимыми документами по данной категории дел будут являться:

выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о зарегистрированных правах на спорный объект недвижимости, свидетельства и другие документы, выданные до введения в действие Федерального закона от 21 июля 1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним» и подтверждающие, за кем и в каких долях зарегистрирован дом;

правоустанавливающие документы на жилой дом (договор купли-продажи, дарения, мены, свидетельство о праве на наследство, решение суда, вступившее в законную силу, и т.п.);

выписка из домовой книги;

технический и кадастровый паспорта объекта недвижимости, справка БТИ;

документы о принадлежности земельного участка, на котором расположен жилой дом;

иные документы, имеющие значение для дела, например, акты приемки комиссии и т.п.

Между тем при отсутствии документов о праве собственности на дом истец вправе наряду с заявленным требованием о выделе доли заявить требование о признании за ним права собственности на часть дома, так как от наличия у него такого права зависит возможность удовлетворения его иска (пункт 2 Постановлениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10 июня 1980 года №4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом»).

При разрешении споров о разделе недвижимого имущества возникает ряд технических вопросов, для разъяснения которых требуются специальные познания в области строительства, коммунального хозяйства. Поэтому по данной категории дел целесообразно назначение и проведение судебной строительно-технической экспертизы для дачи заключения о возможности раздела домовладения/выдела доли в соответствии с долями сособственников с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, технических, экологических, противопожарных, санитарно-гигиенических и иных правил, нормативов, о всех допустимых вариантах выдела или передачи в пользование помещение, в том числе по вариантам, предложенным сторонами, о действительной стоимости домовладения (жилого дома и построек), а также стоимости каждой предполагаемой к выделу части дома, о размере затрат, необходимых на переоборудование и т.п.

Производя раздел дома, суд обязан разрешить вопрос о том, какие переоборудования и какой стороне следует произвести для полной изоляции выделяемых частей домовладения. Этот вопрос всегда входит в предмет доказывания по делам о разделе жилого дома и выделе из него доли и подлежит обязательному разрешению как следствие вывода о возможности раздела дома или выдела его части.

Я.И.Е. обратился в суд с иском к Я.В.А. и Г.П.А. с требованиями выделить в натуре часть жилого дома общей площадью 78,9 кв.м, расположенного по адресу: ххх, соразмерно принадлежащей ему 1/3 доле в праве общей долевой собственности, а именно: помещения, обозначенные на плане Экспертного заключения №62536 как помещение №4, и левую часть помещения №2 (2«б»), возложив на истца обязанность по проведению работ по выделению частей дома в соответствии с названым заключением, с отнесением на ответчиков 2/3 стоимости их проведения.

В обоснование иска указано, что стороны являются участниками общей долевой собственности на указанный жилой дом – по 1/3 доле каждый. В связи с постоянно возникающими претензиями по порядку пользования домом истец подготовил и направил ответчику предложение о разделе дома, однако ответа не получил. Экспертное заключение № 6 х 5 хх, выполненное по заказу истца ООО «ЭЮА «НП», показало, что предложный вариант не нарушает целостности постройки, обеспечивает возможность любых последующих изменений постройки каждой из сторон.

Ответчики Я.В.А. и Г.П.А., не согласившись с предложенным вариантом раздела жилого дома, предъявили встречный иск, в котором поставили вопрос о выделе в натуре части жилого дома соразмерно принадлежащей им 2/3 доли в праве общей долевой собственности в соответствии с вариантом Предложения по разделу жилого дома, разработанного в 2013 году МУП «Г».

В обоснование встречного иска указано на отсутствие согласия и взаимопонимания между участниками долевой собственности по вопросу о порядке пользования жилым домом и земельным участком, необходимости выделения максимально независимых друг от друга частей дома, не имеющих общих помещений. Таким требованиям, а также требованиям о наличия технической возможности передачи истцу изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений, отвечает, как указано во встречном иске, Предложение по разделу жилого дома, разработанного в 2013 году МУП «Г» города ххх.

Судом первой инстанции постановлено решение, которым:

«Я.И.Е. в удовлетворении исковых требований к Г.П.А. и Я.В.А. о выделении в натуре части жилого дома общей площадью 78,9 кв.м, расположенного по адресу: ххх, соразмерно принадлежащей 1/3 в праве общей долевой собственности, а именно: помещения, обозначенные на плане экспертного заключения №62536 «О возможности раздела жилого дома ххх» как: помещение №4 и левую часть помещения №2 («2 б»). Возложить на истца Я.И.Е. обязанность по проведению работ по выделению 1-й и 2-й частей дома согласно экспертному заключению №6 х 5 хх с отнесением на ответчиков 2/3 стоимости проведения таких работ - отказать.

Удовлетворить встречный иск Г.П.А. и Я.В.А. к Я.И.Е. о разделе жилого дома в натуре.

Разделить жилой дом, расположенный по адресу: ххх, в натуре.

Выделить в собственность Я.И.Е. соразмерно принадлежащей ему 1/3 доли в праве общей долевой собственности помещения, обозначенные во 2-м варианте Предложения по разделу жилого дома №хх по адресу: ххх, разработанного МУП «Горпроект», город ххх, как: кухня (номер на плане - 201), спальня (номер на плане - 202), коридор (номер на плане - 203), уборная (номер на плане - 204), итого полезной площади 29,07 кв.м.

Выделить Г.П.А. и Я.В.А. в собственность часть жилого дома, соразмерно принадлежащих им 2/3 долей в праве общей долевой собственности помещения: кухня (номер на плане - 101), 2 жилые комнаты (номера на плане - 102 и 103), коридор (номер на плане - 104), уборная (номер на плане-105), итого полезной площади 58,3 кв.м.

При разделе обязать Г.П.А. и Я.В.А. провести следующие работы по перепланировке и переоборудованию жилого дома, предварительно согласовав с надзорными органами (территориальные подразделения санэпидемнадзора, пожнадзора, службы газового хозяйства, отдел архитектуры и градостроительства администрации МО «ххх»):

Работы по изоляции помещений сторон:

- заделать проем между помещениями № 101 и 201;

Работы по переоборудованию помещений Я.И.Е.:

- установить перегородку с целью отделения помещения спальни № 202 от кухни № 201;

Работы по переоборудованию помещений Я.В.А. и Г.П.А.:

- возвести пристройку к дому со стороны помещений № 101 и 102, обозначенную на плане как помещения № 104 (коридор) и 105 (уборная);

- устроить отдельный вход из коридора в помещение № 101.

Обязать Я.И.Е. выплатить Г.П.А. и Я.В.А. 1/3 расходов, понесенных ими при производстве работ по перепланировке и переоборудованию жилого дома в целях раздела жилого дома в натуре.

Взыскать с Я.И.Е. в пользу Г.П.А. и Я.В.А. расходы по уплате государственной пошлины по 100 рублей в пользу каждого».

Произведя вышеприведенный раздел жилого дома, суд первой инстанции исходил из представленного стороной ответчика Предложения по разделу жилого дома, составленного МУП «Г» в 2013 году, при этом не учел, что варианты раздела жилого дома, содержащиеся в указанном Предложении, не учитывают строительных характеристик жилого дома, год его постройки и состояние строительных конструкций.

Судебная коллегия, не соглашаясь с выводом суда первой инстанции о возможности раздела спорного жилого дома, указала, что заявляя требования о выделе доли в натуре, истец должен представить доказательства, подтверждающие, что выдел доли в натуре возможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности в соответствии с принадлежащими сособственникам долями, либо с незначительным отступлением от долей.

По мнению судебной коллегии, суд первой инстанции должен был поставить на обсуждение сторон вопрос о производстве судебной экспертизы по делу, чего сделано ни при подготовке дела к судебному разбирательству, ни в ходе рассмотрения дела по существу не было. Кроме того, в материалы дела не были представлены в полном объеме правоустанавливающие документы и технический паспорт на жилой дом.

В целях устранения допущенных судом первой инстанции процессуальных нарушений судебная коллегия в судебном заседании поставила на обсуждение сторон вопросы о представлении технической документации, правоустанавливающих документов, заявлении ходатайства о проведении по делу судебной оценочно-строительной экспертизы, разъяснила последствия непредставления доказательств, не заявления ходатайства о проведении экспертизы.

В судебном заседании лица, участвующие в деле, будучи предупрежденными о предусмотренных частью 3 статьи 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации последствиях, отказались заявить ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы, посчитали возможным закончить судебное разбирательство по имеющимся в деле доказательствам.

Учитывая изложенное, а также, исходя из принципа состязательности гражданского судопроизводства и обязанности доказывания тех обстоятельств, которыми сторона обосновала свои требования, судебная коллегия пришла к выводу, что стороны не представили доказательств, подтверждающих, что раздел жилого дома с технической точки зрения возможен по предложенным вариантам, указанные варианты соответствуют долям сторон в праве общей долевой собственности, в связи с чем решение в части удовлетворения исковых требований Я.В.А. и Г.П.А. отменила и постановила новое об отказе в удовлетворении иска (определение судебной коллегии по гражданским делам Тверского областного суда от 18 декабря 2014 года по делу № 33-хххх).

Определение технической возможности раздела жилого дома является вопросом, требующим специальных познаний в области строительства.

Исходя из смысла положений статьи 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, принципа состязательности сторон, обязанности доказать те обстоятельства на которые сторона ссылается в обоснование своих требований, экспертиза может быть назначена только по ходатайству лиц, участвующих в деле.

Необходимость и возможность проведения экспертизы в целях экономии процессуального времени рассмотрения дела желательно обсуждать на стадии подготовки дела к судебному разбирательству.

Обстоятельства того или иного судебного дела определяют в каждом конкретном случае свой круг задач, которые выносятся на разрешение эксперта. При этом необходимо подчеркнуть важность правильности формулировки вопросов при назначении судебной строительно-технической экспертизы, от их точности и емкости зависит насколько полным и исчерпывающим будет в итоге заключение эксперта.

Как показывает судебная практика, нельзя дать полный перечень возможных вопросов, поэтому представляем их основные схематичные формулировки:

1. Имеется ли техническая возможность раздела между совладельцами домовладения (выдела части домовладения) в соответствии с санитарно-техническими нормами и нормами пожарной безопасности, учитывая идеальные доли сособственников в праве собственности на недвижимость; если такая возможность иметься определить все возможные варианты раздела спорного домовладении (выдела части домовладения) без несоразмерного причинения объекту ущерба и при сохранении его целевого назначения?

2. Какие работы по переоборудованию домовладения необходимо провести и какие материальные затраты потребуются для этого по каждому из представленных вариантов раздела (возможно составление сметы на работы и материалы)?

3. Требуется ли переоборудование (реконструкция) систем водоснабжения, отопления, канализации и водоотведения, электроснабжения, газоснабжения спорного домовладения для каждого из возможных вариантов раздела?

4. При отсутствии возможности раздела домовладения (выдела его части) в точном соответствии с идеальными долями рассмотреть возможность раздела (выдела) с отступлением от указанной величины.

5. Если раздел (выдел) можно произвести только с отступлением от идеальных долей, определить стоимостное и натуральное выражение этого несоответствия по каждому из представленных вариантов.

6. Определить степень физического износа строений.

7. Определить стоимость домовладения (дома, квартиры, а также дачи, гаража, хозяйственных строений и сооружений).

8. Если раздел (выдел) произвести невозможно, определить порядок пользования спорным домовладением.

Примечание: при расчете размера денежной компенсации, если раздел домовладения в соответствии с идеальными долями не возможен, определяется остаточная стоимость замещения (действительная стоимость) строений. Если реальный раздел домовладения технически не возможен (не позволяют конструктивно-планировочные особенности строения, степень его физического износа и т. д.) или не требуется по обстоятельствам дела, то эксперт может определить рыночную стоимость домовладения.

В случае изменения параметров объектов капитального строительства, их частей, количества этажей относится к реконструкции, в результате которой прежний объект недвижимости прекращает свое существование и появляется новый объект с иными индивидуально определенными характеристиками.

Права на недвижимое имущество возникают с момента государственной регистрации таких прав, соответственно, возможность распорядиться недвижимостью, в том числе путем его раздела (выдела доли), возникает у собственника лишь после государственной регистрации прав на реконструированный жилой дом.

Однако данное обстоятельство не является препятствием, если в исковом заявлении о разделе жилого дома (выделе доли) предшествует требование о признании права всех участников общей собственности на реконструированный жилой дом с указанием размера доли каждого в праве общей собственности. В зависимости от степени участия либо неучастия каждого сособственника в осуществлении реконструкции дома изменяется (увеличивается либо уменьшается) и размер принадлежащей ему доли в праве на реконструированный жилой дом.

В целях разрешения указанного требования при назначении судебной экспертизы на разрешение экспертов могут быть поставлены следующие вопросы:

1. Соответствует ли реконструированный жилой дом действующим строительным, градостроительным правилам, СНиП, СанПиН, нормам и правилам пожарной безопасности? Если не соответствует, то каким именно?

2. Создает ли угрозу жизни и здоровью граждан указанная реконструкция, если создает, то какую?

3. Как изменились идеальные доли сособственников спорного домовладения в связи с реконструкцией домовладения?

При назначении судебных строительно-технических экспертиз по данной категории споров в определении необходимо подробно указывать следующие исходные данные:

о величине долей совладельцев в праве собственности на домовладение;

о габаритах, величине износа, иных технических характеристиках строений, сооружений и коммуникаций, расположенных в границах спорного домовладения;

о строениях и сооружениях домовладения, реально существующих, но не зарегистрированных в установленном порядке;

о конфигурации и площади земельного участка домовладения, в том числе о «запользованных», т. е. не прошедших правовую регистрацию участках;

о сложившемся порядке пользования спорным домовладением, варианты его преобразования, предлагаемые сторонами.

Если по заключению эксперта имеется несколько вариантов раздела жилого дома, то суд должен обсудить все представленные экспертом варианты раздела дома и избрать наиболее удобный и приемлемый из них.

Юридически значимыми обстоятельствами, которые влияют на выбор судом конкретного варианта и подлежат доказыванию сторонами, является существующий порядок пользования жилым домом, степень участия каждой из сторон в ремонте конкретных частей жилого дома и расходах по их поддержанию в исправном состоянии, нуждаемость сторон в жилой площади, размер расходов по переоборудованию по каждому из предложенных вариантов, возможность установки отопительного устройства, удобства пользования помещениями и вспомогательными постройками.

Если выдел доли в натуре связан с возведением жилых пристроек к дому либо переоборудованием нежилых помещений в жилые, то такой выдел возможен лишь при наличии разрешения на строительство, выданного уполномоченным органом. В то же время разрешение на строительство (реконструкцию) не требуется, если переоборудования не затрагивают конструктивные и иные характеристики надежности и безопасности жилого дома, не нарушают права третьих лиц и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом, а также в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования и в иных случаях, когда в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации и законодательством субъектов Российской Федерации о градостроительной деятельности получение разрешения на строительство не требуется (статья 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Производя раздел дома, суд обязан разрешить вопрос о том, какие переоборудования и какой стороне следует произвести для полной изоляции выделяемых частей домовладения. Этот вопрос всегда входит в предмет доказывания по делам о разделе жилого дома и выделе из него доли и подлежит обязательному разрешению как следствие вывода о возможности раздела дома или выдела его части.

В большинстве случаев при рассмотрении дел о разделе домовладения суды, выясняя возможность раздела дома, ограничиваются назначением судебной строительно-технической экспертизы, в которой даются лишь ответы о возможности раздела дома с технической точки зрения, не учитывая, что для решения вопроса о пригодности к использованию для проживания выделенного каждой стороне помещения необходимо оборудование системой отопления, приборами для приготовления пищи.

Планы установки систем отопления должны быть согласованы с пожарной инспекцией и утверждены ею, а планы установки в доме газовых приборов – с представителями службы газового хозяйства, в связи с чем, органы пожарного надзора и служба газового хозяйства могут привлекаться к участию в деле для дачи заключения по вопросам, отнесенных к их компетенции.

При разделе домов, оборудованных водопроводами и канализацией необходимо обсуждать вопрос о переоборудовании этих коммуникаций. Планы устройства канализации в доме должны быть согласованы с органами санитарно – эпидемиологического надзора, которая может быть привлечена к участию в деле для дачи заключения о возможности ее устройства и оборудования в той или иной части дома с точки зрения санитарных правил.

В резолютивной части решения судам следует подробно указывать, какие конкретно работы по переоборудованию дома необходимо произвести в связи с его разделом, на кого должна быть возложена обязанность по их выполнению, кто, за что конкретно и в каком размере должен нести расходы за эти работы.

Затраты на проведение работ по изоляции жилых помещений должны распределяться между сторонами спора с учетом принадлежащих им долей, поскольку согласно статье 249 Гражданского кодекса Российской Федерации каждый участник общей долевой собственности обязан нести расходы по содержанию имущества соразмерно со своей долей. Однако в исключительных случаях суд может отступить от этого принципа и распределить расходы с учетом материального положения сособственников, состояния здоровья и других заслуживающих внимания обстоятельств (пункт 10 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10 июня 1980 года №4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом»).

При разрешении вопроса о разделе дома или выделе доли, суды нередко ограничиваются лишь разделом основного строения, не определяя судьбу подсобных строений, сооружений.

Между тем, в понятие «жилой дом», входит не только собственно само строение, предназначенное для постоянного проживания, расположенное на земельном участке, но и все находящиеся на этом земельном участке вспомогательные строения, сооружения, элементы благоустройства в определенных границах.

В результате исключения построек из раздела, они фактически остаются в общем пользовании сторон, что противоречит правовому смыслу реального раздела дома.

Подсобные строения выделяются сособственникам пропорционально принадлежащим им долям. Данное правило применяется лишь в отношении общих подсобных строений. Постройки, возведенные одним из сособственников за счет личных средств, выделяются только ему.

Раздел жилого дома, как правило, но не обязательно связан с разделом земельного участка, на котором этот дом расположен. В то же время возможность раздела земельного участка при доме исключается до разрешения вопроса о разделе самого дома.

Разрешая вопрос о возможности раздела земельного участка, суды должны исходить из принципа судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, закрепленного в статье 1 Земельного кодекса Российской Федерации, и его делимости.

При рассмотрении споров о разделе земельного участка (выделе доли) к участию в деле обязательно должны привлекаться все собственники и титульные владельцыземельного участка.

Необходимыми документами при рассмотрении спора о разделе земельного участка при домовладении будут являться:

выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о зарегистрированных правах на земельный участок, свидетельства и другие документы, выданные до введения в действие Федерального закона от 21 июля 1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним» и подтверждающие правомерность пользования земельным участком;

правоустанавливающие документы на жилой дом и земельный участок (договор купли-продажи, дарения, мены, свидетельство о праве на наследство, решение суда, вступившее в законную силу, и т.п.);

технический и кадастровый паспорта на жилой дом и земельный участок;

землеустроительное (кадастровое) дело и т.п.

При разделе земельного участка образуется несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, кроме случаев, предусмотренных федеральными законами.

При выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).

Поскольку вопросы реального раздела и выдела доли в натуре требуют специальных познаний, поэтому принято при решении данных вопросов обращаться к услугам землеустроительной экспертизы.

При этом необходимо отметить, что судебные землеустроительные экспертизы должны назначаться только при необходимости разрешения вопросов, требующих специальных познаний.

В ряде случае суд может разрешить вопрос о делимости земельного участка и без назначения экспертизы по делу. Для этого необходимо знать критерии делимости земельного участка.

Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами. При этом важно учитывать, что при разделе земельного участка каждая его часть должна соответствовать минимальным нормам предоставления участков, согласно целевому назначению. Раздел на земельные участки менее установленных размеров не допускается.

Следовательно, не каждый земельный участок может быть разделен в натуре. Это зависит от вида разрешенного использования, от количества собственников, от размера доли и многих других факторов.

Предельные минимальные и максимальные размеры земельных участков для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, дачного строительства установлены законами субъектов Российской Федерации. Предельные минимальные и максимальные размеры земельных участков, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства устанавливаются нормативными актами органов местного самоуправления (статья 33 Земельного кодекса Российской Федерации).

Как уже говорилось выше, раздел строения отдельно от земельного участка юридически возможен, в то же время раздел земельного участка с оставлением расположенного на нем строения в общей долевой собственности не допускается, поскольку в этом случае не происходит выделения каждому из сособственников обособленного земельного участка, свободного от прав третьих лиц. Таким образом, если строение невозможно разделить в натуре и отсутствуют основания для прекращения права общей собственности путем передачи строения одному из сособственников с выплатой другим денежной компенсации, то не могут быть удовлетворены исковые требования о разделе земельного участка.

И.Э.С. обратилась в суд с исковым заявлением к Б.А.В., Б.Э.Х. о выделе земельного участка и признании права собственности.

В обоснование было указано, что истец является собственником 63/100 долей в праве собственности на земельный участок общей площадью 948,3 кв.м, по адресу: ххх, кадастровый номер ххх. Сособственниками указанного земельного участка также являются Б.А.В. (74/500 доли в праве) и Б.Э.Х. (37/250 доли в праве). На данном земельном участке расположен находящийся в общей долевой собственности сторон жилой дом с кадастровым номером ххх, общей площадью 82,9 кв.м. В августе 2013 года истец за свой счет произвела кадастровые работы по разделу земельного участка с кадастровым номером ххх. В результате были образованы и поставлены на кадастровый учет два земельных участка: с кадастровым номером ххх общей площадью 426 +/-7 кв.м и с кадастровым номером ххх общей площадью 522 +/-8 кв.м. 08 октября 2013 года истец направила ответчикам проект соглашения о разделе земельного участка, однако ответа на него не получила. Просила суд выделить ей земельный участок с кадастровым номером ххх общей площадью 522 кв.м, расположенный по адресу: ххх, признав за ней на него право собственности.

Решением Заволжского районного суда города Твери от 15 июля 2014 года заявленные И.Э.С. исковые требования были удовлетворены.

Удовлетворяя требования И.Э.С. о выделе земельного участка и признании права собственности на него, суд первой инстанции, руководствуясь частью 2 статьи 35 Конституции Российской Федерации, частью 1 статьи 209, статьями 247 и 252 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходил из того, что предложенный истцом вариант выдела доли из земельного участка отвечает требованиям постановления Главы города Твери от 23 июля 2004 года №1876 «Об установлении предельных (максимальных и минимальных) размеров земельных участков, предоставляемых в собственность из земель поселений под индивидуальное жилищное строительство гражданам в городе Твери»; максимально позволяет сохранить сложившийся порядок пользования частью земли под огород, каждая из сторон будет пользоваться самостоятельным входом на свой земельный участок, при этом ширина будет достаточной для обеих сторон для дальнейшего освоения земельного участка, в том числе и для того, чтобы полноценно вести работы по благоустройству и возводить необходимые постройки. Также суд указал, что иные варианты определения порядка пользования земельным участком привели бы к ограниченной возможности одной из сторон в использовании своей части земельного участка; ответчики своих возражений против данного варианта не представили.

Судебная коллегия, ссылаясь на положения подпункта 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, не согласилась с указанным выводом суда первой инстанции и отменила решение суда первой инстанции, постановив новое об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований.

При этом судебная коллегия в своем определении указала, что при реальном разделе земельного участка подлежит разделу и жилой дом, который расположен на данном земельном участке. Невозможность раздела жилого дома влечет невозможность раздела земельного участка под ним.

Такой способ реального раздела, как выдел части принадлежащего лицу земельного участка без жилого дома, с оставлением другой части земельного участка, на которой расположен жилой дом, в общей долевой собственности владельцев (с изменением долей в праве), действующим гражданским законодательством не предусмотрен.

Применительно к рассматриваемому спору, судебная коллегия учитывала целевое назначение земельного участка, а именно, то обстоятельство, что в существующем размере 948,3 кв.м он выделялся под эксплуатацию и обслуживание возведенного на нем жилого дома.

Поскольку требований о реальном разделе жилого дома истцом не заявлялось, то каким-либо иным образом разделить земельный участок не представляется возможным (определение судебной коллегии по гражданским делам Тверского областного суда от 15 июля 2014 года по делу №33-ххх).

В соответствии с частью 4 статьи 4 Градостроительного кодекса Российской Федерации обязательным условием разделения земельного участка на несколько земельных участков является наличие подъездов, подходов к каждому образованному земельному участку.

Дополнительные критерии делимости земельных участков установлены в пунктах 3-7 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации, а именно:

границы земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов;

1. не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости;

2. не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием;

3. образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами;

4. не допускается образование земельного участка, границы которого пересекают границы территориальных зон, лесничеств, лесопарков, за исключением земельного участка, образуемого для проведения работ по геологическому изучению недр, разработки месторождений полезных ископаемых, размещения линейных объектов, гидротехнических сооружений, а также водохранилищ, иных искусственных водных объектов.

Применение судами вышеприведенных принципов делимости земельного участка позволит избежать случаев необоснованного назначения по делу судебной землеустроительной экспертизы и будет способствовать более оперативному рассмотрению гражданских дел.

В случае, если судом будет установлено, что земельный участок отвечает принципам делимости, то при разрешении вопроса о реальном разделе земельного участка (выделе доли) следует назначать судебную землеустроительную экспертизу, на разрешение которой могут быть поставленные следующие вопросы:

1. Какова фактическая площадь земельного участка, соответствует ли она площади в правоустанавливающем и правоудостоверяющем документах?

2. Каковы фактические границы земельного участка, соответствуют ли они данным Государственного кадастра недвижимости?

3. определить все возможные варианты раздела земельного участка (выдела доли), а также площадь и конфигурацию образуемых при разделе/выделе земельных участков, с учетом идеальной доли в праве, сложившегося землепользования между сособственниками, существующих строений жилого и хозяйственного назначения, расположенных на земельном участке, требований санитарных, противопожарных и градостроительных норм и правил, а также площади для беспрепятственного обслуживания и эксплуатации выделяемой в натуре доли домовладения;

4. в случае, если с учетом вышеуказанных требований по предложенным вариантам раздела/выдела площадь выделяемой в натуре доли земельного участка истца, либо площадь земельного участка остающегося в собственности ответчика будут не соответствовать идеальным долям сособственников в праве на существующий земельный участок, то определить размер денежной компенсации, подлежащей выплате за несоразмерность выделяемой в натуре доли.

Если по заключению эксперта имеется несколько вариантов раздела земельного участка (выдела доли), то суд должен обсудить все представленные экспертом варианты раздела земельного участка (выдела доли) и избрать наиболее удобный и приемлемый из них.

Юридически значимым обстоятельством, которое влияет на выбор судом конкретного варианта, является существующий порядок пользования земельным участком с учетом существующего порядка пользования домовладением (после его раздела/выдела доли).

Как показывает судебная практика, довольно распространенная ошибка судов при рассмотрении гражданских дел вышеуказанных категорий заключается в том, что в вводной части решения суд указывает, что рассмотрел дело о реальном разделе домовладения и земельного участка, в то время как из мотивировочной и резолютивной части решения следует, что судом был разрешен вопрос о выделе части жилого дома и части земельного участка одному из сособственников.

Более того, разрешая вопрос о выделе доли в натуре одному из сособственников, суд в резолютивной части решения не указывает ту часть дома (строения), земельного участка, которые остаются в долевой собственности остальных сособственников.

Долевая собственность на недвижимое имущество выражается в виде дробного числа: 1/2, 1/3, 1/5, 1/6, 1/7, 1/20, 1/67 и т.п., при подсчете долей участников долевой собственности должно учитываться, что общий размер всех долей в праве собственности должен равняться единице.

Следовательно, те части жилого дома и земельного участка, которые остаются в общей долевой собственности остальных сособственников, составляют самостоятельные объекты недвижимости и суд при рассмотрении вопроса о выделе доли обязанразрешить вопрос о размере оставшихся долей сособственников, приведя ее к единице (необходимо перераспределить идеальные доли сособственников).

Еще одна типичная ошибка, которую допускают суды при разрешении данной категории дел. В резолютивной части решения, суды не разрешают вопрос о прекращении права общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок при реальном разделе либо право общей долевой собственности на выделенную часть жилого дома и земельного участка, что свидетельствует о том, что судом фактически постановлено решение не о разделе дома с прекращением права общей долевой собственности, а о порядке пользования жилым домом и земельным участком, что влечет за собой разные правовые последствия.

top
0
21:19, 15.10.2016
Консультирует юрист: Понетайкин Дмитрий Иванович

Татьяна

все будет решать экспертиза, возможно ли выделение доли в натуре согласно ст. 252 ГК в том числе с устройством коммуникация в вашем случае.

То есть экспертизу скорее всего назначат с учетом требований соседа.


______________
Все виды Юридических услуг в г. Самара.

 

Другие консультации

Спросить юристов


Монитор интересов

    Подняться вверх, к началу страницы